在这本书中我们可以了解一些暴富者们传奇般的故事。其中包括密西西比河和南海的“暴富”们不顾一切地大肆买卖荷兰郁金香。

17世纪欧洲的郁金香热潮，就是个金融市场的群众心理典型范例，麦基的书中介绍了当时对郁金香的投资热潮，一般人愿意拿整年收入来购买一株花苞，每个人都有十足的把握，相信不管付出多少代价，一个月后就可用更高的价格卖出。在一个很短的时间里，荷兰的郁金香球茎价格上升了好几十倍，这股狂热终因承受不了重担而冰消瓦解，以更快的速度跌至原来的水平。这就像以空头支票骗钱或匿名的连锁信一样，冲早会垮掉。现在许多词典里都收录了“郁金香热”这个词，而现代的大众传播，人们更容易产生全面性的金融恐慌。

前些年日本经济泡沫现象严重，经济增长不大，房地产却在疯炒，一时间，炒得仅东京地区的地产价值，简直可以把整个美国买下。泡沫得太离谱了，一下子垮了下来，经济损失当然很大，那些最后被套住的人就要亏大本。

疯狂楼市：一场多方动态博弈

房地产行业不仅关系到国家经济，和普通人的生活也是息息相关。总体说来，在房地产市场中，政府的作用举足轻重。房地产开发过程中是多方博弈，也是一个复杂的过程，其参与者多，涉及面广，个中利益关系错综复杂，难以言表。

对於复杂难以预测的房价走势，各相关方莫衷一是。某刊物的记者在上海采访时发现了一个有趣的现象：认为房价会涨者多为相关政府官员、房地产开发商、部分地产中介、房地产投资或投机者；认为房价会降者多为弱势群体、外行人士和学院派房地产研究人员。双方均言之凿凿，自成体系，令局外人眼花缭乱。

这在很大程度上反映出利益关系的格局。很多人的看法与其说是客观判断，还不如说是他们对房价走势的内心期望。因此，要分析今天的房地产市场及其走势，就不能不对所牵涉的几个基本利益主体及其博弈过程进行分析。

在今天的中国，房地产商已经成为一个发育程度最高的利益主体。

这首先是因为房地产是过去十几年间资源积聚速度最快、资源积聚规模最大的一个行业；其次，房地产商也是较早以自觉意识甚至集体力量影响政府政策和社会风向的一个群体。这个历史要追溯到90年代初海南等地房地产泡沫破灭之后。当时由於经济过热，特别是房地产过热，政府出台紧缩政策以收缩银根，这样就断了房地产炒作的资金链条。

於是，从这个时候起，人们就看到，由媒体或其他机构出面，召开了一系列的研讨会，请一些着名的经济学家出来讲话。这些研讨会的基调大体是：目前中国经济并没有过热，政府应当改变紧缩政策，放松银根。这些研讨会的目的是非常明确的：政府放松银根，被套的房地产解套。

现在看来，房地产已经开始成为目前中国发育程度最高、影响力最大同时自觉意识也最强的一个利益集团。

资料显示，目前中国最大的富豪中有相当一部分是集中在房地产领域。在中国福布斯2002年度公布的100名富豪中，有40多人涉足地产业。此后尽管不断有从事房地业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《2003年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的还是高达35名。而在2004年《中国大陆百富榜》中，主营行业与房地产有关的“富人”又恢复到总人数的40％。财富的规模、现实的利益以及历史的积累，造就了房地产集团的团体意识和集体行动能力。

应当说，在市场经济中，利益集团的发育是一件正常甚至是必需的事情。问题是如何对利益集团的利益表达进行规范以及对不同利益主体的关系进行平衡。

为了简化问题，首先来看中央政府作为市场“裁判”时的情形，即房地产商与消费者、房地产商与银行、地方政府在房地产开发过程中的利益博弈。

假设政府的宏观政策等不变，市场上仅两个参与主体，即房地产商与银行等金融机构。银行等金融机构有两种决策方式，即协作与不协作；房地产开发商也有两种决策，即优质产品与偷工减料，不难发现这个博弈有两个纳什均衡：金融机构不协作与开发商偷工减料，金融机构协作与开发商做出优质产品。

事实上，上述两种情况在不同阶段、不同城市都出现过，当然这也是房地产泡沫产生的原因之一。

一般来说，政府的政策制定与执行需要很长时间才能产生效果，这就是时滞效应。政府在制定政策以后要通过银行等金融机构和房地产商共同实施，并在实施过程中通过收集各种市场信息的反馈来修改政策，如此循环往复。

这个动态博弈的过程如下：首先，政府根据所收集的市场信息，选择紧缩或宽松的货币政策以调控市场繁荣程度；接着，银行等金融机构根据政府出台的政策，揣测政府意图，并结合自己对市场走向的判断，来增加或减少给房地产开发商与购房者的贷款。最后，房地产商根据银行等金融机构的操作过程相应地做出自己的投资规划：扩大投资规模或缩减投资量。

如果考虑到购房者，那么这个博弈就成了政府、开发商、购房者和金融机构的四方利益博弈。该博弈模型从国内的大前提下出发，从政策的制定到最终落实到购房者，讨论其利益的分配及决策。很明显，购房者在信息获取方面具有劣势，所掌握的信息既不及时，也不全面，仅仅是一些公开或较公开的信息，并且对於购房者整体而言，相互之间没有什么沟通能力，没有信息优势，处於房地产市场博弈各方最为被动的地位。

在这个动态博弈中，我们采用如下方式进行讨论。首先将四方参与者分为两类，设为A与B。其中A由中央政府与购房者组成，因为两者立场较为接近：中央政府目的是规范市场，以保长治久安；同时，中央政府的政策倾向於购房者利益，公平的市场才不会使购房者盲从，这有利於规范化市场的形成。而规范化市场能为购房者提供良好的消费环境，如此形成良性循环，增强中央政府对市场的调控能力。

B由房地产商与银行、地方政府等组成，因为他们有共同的利益基础。房地产商的大部分资金是由银行提供的，银行也是企业，都是以利益最大化为经营目标，因而这些金融机构监督房地产开发的全过程，并且拥有大量信息，以增强其监控能力，提高房地产开发过程的合理、规范操作可能性，预期获得高额回报。

又由於房地产的开发上投入的自有资金也占相当大比重，也不想将项目“烂”在自己手中，但由於其信息优势，且规模较大，易於操纵市场，并变相哄抬物价，从而形成卖方市场，损害消费者利益，占有超额利润。

(本章完)